房屋买卖合同司法解释理解与适用

注：

本条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报纸杂志上的印刷广告，广播电视广告和据贴广告；售楼书及各种宜传材料；施工现场的广告牌；样板房展示

商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待，但应根据具体情况区别对待，不能机械地将其视为要约邀请。

根据《合同法》第14条关于要约的规定，如果要约道请的意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。据此，我们将出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺，如足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响面且买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为并已使销售广告对象特定化的，应视为符合《合同法)第14条关于要的的现定，买变合同的订立则为买受人对要约的承话。即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为台同内容，当事人违反该内容的，应承担违约责任目前面品房销售广告中说明和允话的主要情形有：

(2)对商品房美观性质量的陈述；

(1)向购房人提供某些购房优惠或附带送礼品的说明

(3)对商品房使用功能质量的陈述

(4)对商品房环境性质量的陈述

（5）承诺还本销售，提供房屋售后包租、代租等 售后回报，为银行按揭贷款买房的提供回购担保，以及为外地购房者办理本地城市户口指标等。本条所说的相关设施包括商品房的基础设施和相关配套设施。

注：认购书为商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同，应对商品房买卖合同中的核心条款作出约定，预约合同才能成立。认购 书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房销售许可证之前的一段时间内签订。

注：

1、商品房的认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容的认购书在性质上不是预约而是本约，或名为预约实为本约。认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。

2、认购 书不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容则为预约合同。案例要旨：《商品房销售管理办法》第16条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所； ( 普通案例9篇 )

（二）商品房基本状况； ( 普通案例10篇 )

（三）商品房的销售方式； ( 普通案例11篇 )

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； ( 普通案例4篇 )

（五）交付使用条件及日期； ( 普通案例27篇 )

（六）装饰、设备标准承诺； ( 普通案例3篇 )

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； ( 普通案例3篇 )

（八）公共配套建筑的产权归属； ( 普通案例2篇 )

（九）面积差异的处理方式； ( 普通案例9篇 )

（十）办理产权登记有关事宜； ( 普通案例6篇 )

（十一）解决争议的方法； ( 普通案例6篇 )

（十二）违约责任； ( 普通案例7篇 )

（十三）双方约定的其他事项。

该条另对商品房买卖合同的主要条款和内容作出明确、具体的规定。而认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购房合同的约定。双方当事人签订的关于正在建设中的房地厂项目的认购书，由于在事实或法律上存在当时不能克服的障碍，故不能签订正式的商品房买卖合同，认购书不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容，其法律性质应当为预约合同。

注：

1、在我国债权形式主义的物权变动模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买卖人交付标的物或办理登记手续，标的物所有权不发生 转移。此时，作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。

2、只有在此两种情形下导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

3、出卖人一房数卖，法院应根据案件具体情况认定出卖人违约责任。案例要旨：根据《商品房买卖合同解释》第8条的制定背景及目的，一眼万年条规定的损失不包括对可得利益损失的赔偿。出卖人一房数卖，法院应根据案件具体情况确定是否适用本8条规定的惩罚性赔偿，不符合本条规定的情况的可按《合同法》第113条的规定综合出卖人将案涉房屋转售他人的背景、原因、交易价格等因素，酌定赔偿买受人可得利益损失。

（一）欺诈（二）可撤销（三）撤销或解除

惩罚性赔偿适用于在实际损害难以准确确定而通过补偿性赔偿又不足以补偿受害人遭受的损失的情况。要旨：在合同之诉中，违反合同约定的一方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失的，应依法或依据合同的规定承担损害赔偿责任。该责任的性质属于补偿性而非惩罚性。而惩罚性赔偿是在实际损害难以准确确定而通过补偿性赔偿又不足以补偿受害人遭受的损失的情况下适用的。其功能主要在于惩罚和制裁严重过错行为 。

注：房屋主体质量不合格即包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。

1、对是否在合理使用寿命内争议，应道德确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年限的，以该年限为准；否则，由原设计单位或有权确认的部门确认，并按此确定的年限为准。

2、对质量的问题，如可以修复，且保证安全的，买受人或以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。难以修复的，可请求解除合同。

出卖人交付的房屋不合格，不管是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。如果债务人之违约行为同时构成侵权行为之要件时，即发生违约责任与侵权责任竞合。允许选择行使。

注：有约遵守约定，无约按以下情况处理：

1、对比较明显的或已知的质量瑕疵的处理。买受人应行使其注意义务，凡是一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，就属于明显的瑕疵，买受人应在接受时提出。在取得房屋后买受人发现的，如没有其他特别的规定，出卖人可以不再负责，应由买受人负责维修。

2、对隐蔽质量瑕疵的处理。买受人及时向出卖人提出的，出卖人应当承担责任。对较轻的，出卖人应负责维修，或适当减少房屋价金。对较重的，甚至不能使用时，买受人可以解除房屋买卖合同，因此给买受人造成的财产及人身损失出卖人应予赔偿。

3、对隐瞒的质量瑕疵的处理。买受人可请求债务不履行的损害赔偿。因标的物瑕疵或缺乏保证品质而使买受人遭受损失的，买受人也可请求侵权损害赔偿。

注：

1、这里的损失，是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或权益上的丧失。

2、在商品房买卖合同中不允许当事人同时约定不履行违约金和逾期履行违约金。

注：

对迟延办证违约金的诉讼时效适用普通诉讼时效统一计算的原则

案例要旨：迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，购买人要求支付逾期办证违约金的，诉讼时效应当按普通诉讼时效统一计算。

注：

这里的另有规定，主要是指开发商与包销商在包销合同中明确约定包销期满包销商将剩余房屋退还开发商的情况。

注：

如果开发商与包销人没有约定或约定不明，开发商擅自销售包销人包销的房屋，以获取利益的，人民法院应认定开发商违约，包销人请求开发商赔偿损失的，应予支持。如果包销人已将包销款支付，开发商应将包销款予以返还，尚未支付的，包销人不再予以支付。

注：

1、如果买受人因为买卖合同发生纠纷，只将开发商作为被告提起诉人，也是允许的，但根据本条的规定，人民法院应当通知包销人参加诉讼。在此，包销人的身份是无独立请求权的第三人，但是，在因买卖关系而产生的开发商诉买受人的诉讼中，如果是因为买受人延期或不按约定支付购房款而提起诉讼的，包销人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

2、当买受人的合同权利受到侵害，干土木与包销人之间的违约责任没有先后、大小之分，他们应对买受人承担连带责任。

注：

在期房买卖中，买受人虽在办理按揭贷款之前即已支付了一定比例的购房款，但并不能说其已经取得了所购房屋的所有权。更不宜将买受人以按揭贷款方式付款作为商品房买卖合同的生效条件。

注：

商品房担保贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同，两者紧密联系又相互独立。

注：

本条规定赋予银行以有独立请求权第三人的地位。

注：

开发商对银行承担的保证责任的形式和方式，可能会体现在一个单独的保证合同中，也可能体现在按揭贷款合同的保证条款之中。